г. Москва, ул. Верхняя Красносельская,
д. 11а, ст.1, офис 29
г. Самара, пр-т Карла Маркса,
дом 192, офис 619
+7 (499) 288-34-32 +7 (846) 212-99-71
Верховный суд обязал доказывать обман при отмене сделок с недвижимостью по заниженной цене

Верховный суд России защитил покупателей, которым посчастливилось приобрести какое-либо имущество заметно дешевле обычного. Такие сделки необязательно являются обманом, а значит нельзя разрывать их без веских причин.

Большие пояснения, связанные с рассмотрением дел о банкротстве, даны в одном из свежих обзоров Верховного суда России. Принципиальный вопрос: отчуждение имущества на нерыночных условиях само по себе не означает недобросовестность его нового собственника. Таковы новые позиции Верховного суда страны.

"Ранее суды исходили из того, что покупателю, приобретаемому имущество по низкой стоимости, априори известно о том, что такой сделкой нарушаются права кредиторов продавца, поскольку последние лишаются возможности вернуть свои долги", - поясняет член Ассоциации юристов России Никита Филиппов.

Иными словами, покупатель попадал под подозрения, не участвовал ли он в хитрых схемах, чтобы помочь должнику спрятать имущество. Или, быть может, он сам действовал как пиранья, чтобы ухватить себе что-то ценное, оставив других без ничего. В таких случаях сделки признавались недействительными, покупку у покупателя забирали. Разрывать сомнительные сделки будут и впредь. Однако Верховный суд прояснил вопрос, какую скидку считать подозрительной.

"Существенно заниженной стоимостью признавались случаи, когда расхождение установлено в кратном соотношении, например в 6 раз, - рассказывают Никита Филиппов. - Но в практике есть дела, когда существенно заниженной признавались сделки, когда цена была в 2,5 раза меньше рыночной. Кроме того, существенным признавалась разница цены в 30 процентов, при котором покупатель обязан действовать предусмотрительно".

Сейчас, продолжает член АЮР, Верховный суд указал, что не каждое отклонение от рыночной стоимости говорит о недобросовестности покупателя. "При рассмотрении подобных сделок необходимо исходить из критерия "кратности" цены, то есть она должна быть ниже в два или более раза, а значит свидетельствовать о существенном расхождении с рынком, - говорит Никита Филиппов. - Такой подход нивелирует погрешности оценки при определении рыночной стоимости имущества, на что указывает сам ВС РФ, с чем нельзя не согласиться. Несмотря на объективность мнений оценщиков, их выводы могут существенно отличаться друг от друга. Это обусловлено тем, что при оценке используются разные методы и разные аналоги сравнения. Поэтому установление критерия "кратности" способствует усилению защиты прав новых добросовестных собственников".

Таким образом, если что-то, стоящее шесть миллионов рублей, продано накануне банкротства за миллион, такую сделку скорее всего отменят. Но если покупатель заплатил пять миллионов вместо шести рыночных, это не будет автоматически поставлено ему в минус. Возможно, человек просто умеет торговаться. Или он просто счастливчик. Чтобы признать такую сделку недействительной, потребуются более веские причины, чем высокая скидка.

"Более того, Верховный суд не исключил возможности признать разумным поведение покупателя даже при наличии условия "кратности", - подчеркивает Никита Филлипов. - Например, если сторона докажет, что спрос потребителей значительно ниже, чем количество предложений на рынке. Другими доказательствами добросовестности покупателя могут признаваться условия сделки, которые свидетельствуют о его осмотрительности, применения предостережений, в частности, использование аккредитива для расчетов или покупка с помощью профессиональных посредников (риелторов). Данная позиция разумна не только в узком смысле защиты прав заинтересованных лиц, так как в настоящее время участники сделок, стремясь оградить себя от негативных последствий, обращаются за услугами к специалистам, рассчитывая на минимизацию рисков. Однако и в широком смысле выводы Верховного суда отвечают законам рыночной экономики, позволяя сохранить свободное ценообразование на основе спроса и предложения".

По его словам, новые разъяснения исключают формальный подход судов при оспаривании сделок и в целом демонстрируют последовательное отступление от "прокредиторского" курса в делах о банкротстве, уравновешивая интересы заинтересованных лиц.

В свою очередь, старший юрист практики банкротства Бюро адвокатов "Де-юре" Ксения Стихина обращает внимание на другое положение из обзора: Верховный суд РФ разъяснил последствия исключения юридического лица из ЕГРЮЛ.

"Во-первых, если из ЕГРЮЛ исключен кредитор, то это само по себе не свидетельствуют о том, что должник больше не должен возвращать долг, а такой кредитор подлежит автоматическому исключению из реестра требований кредиторов должника, - говорит она. - В этом случае, судам необходимо будет установить, как распределилась ликвидационная квота, то есть как распределено имущество, оставшееся после погашения всех долгов ликвидированной организации".

По ее словам, при таком подходе, банкротство должника не будет препятствовать ликвидации кредитора, потому как ему не нужно будет дожидаться удовлетворения своих требований. Участвовать в банкротном деле могут учредители этого кредитора.

"Во-вторых, если из ЕГРЮЛ исключен сам должник, то при обнаружении в дальнейшем у него имущества, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за распределением его имущества, - продолжает Ксения Стихина. - Здесь суд обратил особое внимание, что законом не установлен исчерпывающий перечень лиц, которые могут обращаться с таким заявлением. Заявителю достаточно доказать, что оно заинтересованно в распределении обнаруженного имущества".

Такими лицами могут признаваться как кредиторы ликвидированного должника, его учредители, так и арбитражные управляющие, на которых была возложена обязанность по управлению этим юридическим лицом.

"Данный вывод также направлен на защиту прав и законных интересов заинтересованных лиц, - полагает юрист практики банкроства. - С одной стороны, кредиторы смогут получить удовлетворение своих требований, с другой - арбитражные управляющие исполнить в полной мере свои обязанности по управлению должником, которые возложены на них законом".

Владислав Куликов
Мы в социальных сетях
Назад
Наверх
Заявка на обратный звонок
Оставьте ваш номер телефона и наш специалист свяжется с вами!
отправляя нам письмо, вы соглашаетесь на обработку ваших персональных данных
Напишите нам
И мы поможем найти решение Вашей проблемы
отправляя нам письмо, вы соглашаетесь на обработку ваших персональных данных
Консультация
Мы поможем найти решение Вашей проблемы
отправляя нам письмо, вы соглашаетесь на обработку ваших персональных данных
Заявка принята
В ближайшее время с вами свяжется 
наш специалист
Произошла ошибка
Пожалуйста, попробуйте еще раз